最近地产股很弱，今天一两则新闻杭州房价跳水的新闻就能让地产整体下跌6%，万科保利都是大幅度下跌，很多公司甚至被封在了跌停板上。万科以及整个地产行业为代表的蓝筹股一直在阴跌，底深不可测。很多股民都说地产的业绩那么好，那么怎么还一直跌，老板说地产赚的钱全归政府了，老百姓也不满意，到底是怎么回事？


　　一、能买得起地产的客户还有多少：

　　作为业内人事，其实最近1-2年地产行业的确定性是完全没有问题，13年地产的业绩非常好，我们都那是因为去年的销售非常好，我相信今年的销售也不会太差，所以14年的业绩也问题不大。但是问题是，去年北上广深的土地价格已经让我们非常害怕了，所有的招拍挂几乎都要打到拐点，及竞价到保障房，几乎所有的商品房的楼面价格都是按照隔壁商品房的售价来成交的。也就是开放商如果不想赔钱，14，15年开盘的成交价，就至少需要是13年价格上涨20-30%才行。我们来计算一下，北京五环附近在02年能够40万买一套100平米左右的商品房，05年70万一套，07年100万一套，13年350万一套，那么15年呢，如果开发商想取得类似于以往的利润，那么必须得在500万一套。按照首付200万，贷款300万来简单计算，200万首付款 就几乎要干掉祖孙三代所有的积蓄，300万按借款，30年还清，每月的利息加房贷差不多2万，有得干掉小两口一半以上的薪水（这个已经是高薪了）。我们可以断定，只要一买房，这个家庭基本上内需就废了，指望他们来通过消费来振兴经济是不可能的。

　　好了，我们再来计算一下一年的10几亿的销售面积，差不多1500万套房子，按照1500万套房需要3000万个家庭来支撑，那就差不多需要1亿人口买房。都已经到了这个高度，销售面积你还指望有多大的上升空间。



　　二、全国能够符合开发商拿的地还有多少：

　　现在的地产商经过过去的10年，其实都是土豪金了，一年销售额10几万亿，按照10%行业净利润来算，其实很多企业远远不止。去年北上广深5000亿的土地出让金，其实也只占了去年地产行业越1万亿净利润的50%，这是光一年地产行业地产公司的利润，这还不包括施工和银行的利润和税费，光地产企业的一年增加的净利润就可以买下2个北上广深。你说土地价格怎么能不涨。

　　现在的土地价格让我想起了儿时玩的游戏大航海，玩到最后的时候，钱已经多到东西全部包原，还是有很多钱，去年的北上广深疯狂土地溢价就是这个原因所在了。



　　三、地产的暴利根源在哪里：

　　不停的听到开发商大佬说其实地产不赚钱，到底是不是实情呢？其实我很清楚，对于很多快销地产或者深耕三四线城市的开发商确实是实情，地产确实不赚钱。现在大部分地产公司为了追求速度，其实地产的销售利润是很薄的，大多不到20%的毛利润，甚至是付利润，和制造业已经非常接近了，但是我们的财务部门照样可以把这个项目的净利润做到15%甚至以上，奥秘在哪里，奥秘在哪里？

　　奥秘就在每个项目还有5-10%的面积为不可售面积，大多为配套商业，幼儿园，和一些开发商不是不想卖而是卖不掉的车位，我们聪明的财务将这些不可售的和不好卖的资产将他们的评估价值估的高高的，自然利润就来了，大家看一下地产公司的报表，大多都有这样的把戏，及地产的快销盘的真实毛利润也就10%多一些，净利润很多都不到5%。但是经过我们财务的美化，都挺好看的，股民还直呼价值低估，醒醒吧。城镇化还有多久，人口红利还能持续多久，天知道。地产的反弹还会有多久？
   
   
   
   
   
   
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　　最近地产股很弱，今天一两则新闻杭州房价跳水的新闻就能让地产整体下跌6%，万科保利都是大幅度下跌，很多公司甚至被封在了跌停板上。万科以及整个地产行业为代表的蓝筹股一直在阴跌，底深不可测。很多股民都说地产的业绩那么好，那么怎么还一直跌，老板说地产赚的钱全归政府了，老百姓也不满意，到底是怎么回事？


　　一、能买得起地产的客户还有多少：

　　作为业内人事，其实最近1-2年地产行业的确定性是完全没有问题，13年地产的业绩非常好，我们都那是因为去年的销售非常好，我相信今年的销售也不会太差，所以14年的业绩也问题不大。但是问题是，去年北上广深的土地价格已经让我们非常害怕了，所有的招拍挂几乎都要打到拐点，及竞价到保障房，几乎所有的商品房的楼面价格都是按照隔壁商品房的售价来成交的。也就是开放商如果不想赔钱，14，15年开盘的成交价，就至少需要是13年价格上涨20-30%才行。我们来计算一下，北京五环附近在02年能够40万买一套100平米左右的商品房，05年70万一套，07年100万一套，13年350万一套，那么15年呢，如果开发商想取得类似于以往的利润，那么必须得在500万一套。按照首付200万，贷款300万来简单计算，200万首付款 就几乎要干掉祖孙三代所有的积蓄，300万按借款，30年还清，每月的利息加房贷差不多2万，有得干掉小两口一半以上的薪水（这个已经是高薪了）。我们可以断定，只要一买房，这个家庭基本上内需就废了，指望他们来通过消费来振兴经济是不可能的。

　　好了，我们再来计算一下一年的10几亿的销售面积，差不多1500万套房子，按照1500万套房需要3000万个家庭来支撑，那就差不多需要1亿人口买房。都已经到了这个高度，销售面积你还指望有多大的上升空间。



　　二、全国能够符合开发商拿的地还有多少：

　　现在的地产商经过过去的10年，其实都是土豪金了，一年销售额10几万亿，按照10%行业净利润来算，其实很多企业远远不止。去年北上广深5000亿的土地出让金，其实也只占了去年地产行业越1万亿净利润的50%，这是光一年地产行业地产公司的利润，这还不包括施工和银行的利润和税费，光地产企业的一年增加的净利润就可以买下2个北上广深。你说土地价格怎么能不涨。

　　现在的土地价格让我想起了儿时玩的游戏大航海，玩到最后的时候，钱已经多到东西全部包原，还是有很多钱，去年的北上广深疯狂土地溢价就是这个原因所在了。



　　三、地产的暴利根源在哪里：

　　不停的听到开发商大佬说其实地产不赚钱，到底是不是实情呢？其实我很清楚，对于很多快销地产或者深耕三四线城市的开发商确实是实情，地产确实不赚钱。现在大部分地产公司为了追求速度，其实地产的销售利润是很薄的，大多不到20%的毛利润，甚至是付利润，和制造业已经非常接近了，但是我们的财务部门照样可以把这个项目的净利润做到15%甚至以上，奥秘在哪里，奥秘在哪里？

　　奥秘就在每个项目还有5-10%的面积为不可售面积，大多为配套商业，幼儿园，和一些开发商不是不想卖而是卖不掉的车位，我们聪明的财务将这些不可售的和不好卖的资产将他们的评估价值估的高高的，自然利润就来了，大家看一下地产公司的报表，大多都有这样的把戏，及地产的快销盘的真实毛利润也就10%多一些，净利润很多都不到5%。但是经过我们财务的美化，都挺好看的，股民还直呼价值低估，醒醒吧。城镇化还有多久，人口红利还能持续多久，天知道。地产的反弹还会有多久？
   
   
   
   
   
   
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